自宅などの建物を相続した際に、それらが「未登記建物」の場合があります。

建物を建てた場合は、法務局に申請し、権利関係などを帳簿に記録する「登記」を行います。未登記建物とは、この登記という手続きがされていない建物をいいます。

建物が未登記であることを知らず、相続の際に初めて分かったというケースは意外と多いです。

ここでは、未登記建物を相続した場合はどうすればいいか解説していきます!

相続した未登記建物はどうすればいい?2つのポイントを抑えよう!

2つのポイント

「相続した遺産が未登記建物だったけれど、どうすればいいか分からない!」という人は多いでしょう。

未登記建物を相続した場合にやることは、大きく分けて2つあります。ここでは、次のポイントをふまえて解説していきます。

ポイント1:建物表題登記
ポイント2:所有権保存登記

それぞれ詳しく説明いたしますね。

ポイント1:建物表題登記

未登記建物を相続した際は、まず「建物表題登記」を行いましょう。

建物表題登記とは、建物を建ててから最初に行う登記です。所在・構造・床面積などの状況を明らかにするものです。

建物表題登記を行うと、その建物を特定するための「家屋番号」が付けられます。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有権取得の日から1ヶ月以内に表題登記をすることを定めています。未登記建物を取得した場合も同様です。

ポイント2:所有権保存登記

次に、「所有権保存登記」を行います。

所有権保存登記とは、不動産の所有権に関する登記を初めて行うことです。その不動産が誰のものであるかを公に証明するものです。

所有権保存登記を行うと、「登記事項証明書」と呼ばれる帳簿に、所有者の所在・氏名(名称)などが記録されます。

所有権保存登記は、建物だけでなく土地も対象となります。

相続した未登記建物をどうすればいいかについて解説しましたが、いかがでしたか?もう一度おさらいしてみましょう。

未登記建物を相続した場合は、その建物の登記を行うことが重要です。重要なポイントは次の2つです。

・建物表題登記を行う
・所有権保存登記を行う

相続した未登記建物はで気を付けたい注意点とは?

注意点

次に、未登記建物を相続した場合のデメリットをご紹介します。

デメリット1:融資が受けられない
デメリット2:所有者であることの証明が難しい
デメリット3:建物を売却できない

それぞれ説明していきます。

デメリット1:融資が受けられない

未登記建物の場合、金融機関からの融資が受けられません。

融資を受ける場合、不動産に抵当権と呼ばれる担保を設定するのが一般的です。

「抵当権設定登記」という登記が必要になるため、未登記建物にはこの手続きを行うことが出来ません。

「抵当権設定登記」とは、住宅ローンや事業融資など、金融機関からお金を借りるときに行う手続きです。

債務者(お金を借りる人)が返済できなくなった場合のリスクに備えて、不動産を担保とするものです。

返済が滞った場合は、強制的に不動産が売却され、売却代金から借金が弁済されます。

抵当権設定登記を行うと、「登記事項証明書」に「権利部(乙区)」という欄が設けられます。抵当権の原因や債権額、債権者の所在・名称などが記載されます。

デメリット2:所有者であることの証明が難しい

未登記建物は、「自分が所有者である」ということを証明するのが難しくなります。

未登記のままでも、所有権自体はなくなりません。

しかし、第三者との間で建物を巡る紛争があった場合、自分が所有者だということを主張できません。

民法でも、「登記をしなければ第三者に対抗することができない」と定めています。

登記は、第三者との間に法的関係が生じたときに、自分の権利を守るために不可欠なのです。

ここでの「第三者」とは、建物に対して「正当な権利を有する者」をいいます。

第三者との紛争で多いのが、建物を二重譲渡された場合です。

Aが建物を購入した後、Bが二重で売買契約を締結したとします。この場合、AとBは「正当な利益を有する者」同士になります。

双方が相手に所有権を主張するためには登記が必要です。AとBの内、先に登記した方が相手に対抗できることになります。

その他にも、登記をしていない場合、第三者が勝手に自分のものとして勝手に登記してしまうというケースが考えられます。

デメリット3:建物の売却が難しい

未登記建物は、売却時に不都合が生じます。

所有権を主張することができないので、第三者から見たときに、その建物が本当に売主のものなのかどうかが分かりません。

所有者が変わった場合は「所有権移転登記」が必要ですが、未登記建物にはこの登記が出来ません。

買主側にリスクが生じるため、未登記建物の売却は難しくなります。

所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わった場合に行う登記です。

所有権移転登記が必要なケースとして、相続・売買・贈与・離婚による財産分与などが挙げられます。

売買の場合は買主・売主、相続の場合は相続人といったように、当事者が登記を行います。

手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。依頼した場合の費用相場は、5~20万円です。

相続の場合は、相続人の住民票、固定資産評価証明書、戸籍などの書類が必要です。

未登記建物を相続した場合の注意点をご紹介しました。

建物が未登記のままだと、多くのデメリットが生じます。未登記建物を相続した場合、次の点に注意しましょう。

・融資を受ける為には登記が必要
・登記は、第三者への対抗要件を有する
・未登記建物は、売却が難しい

未登記建物の相続税評価をするための税理士選び3つのコツ

3つのコツ

不動産を相続する場合、相続税評価が必要です。相続税評価とは、現金に換算したときの金額を表したもので、未登記建物を相続した際も行います。

どこの税理士に相続税評価を依頼すれば良いか悩む人も多いでしょう。ここでは、税理士選びの3つのコツをご紹介します!

コツ1:相続税専門
コツ2:相続税の申告実績
コツ3:弁護士や司法書士との提携

コツ1:相続税専門

相続税評価は、相続税を専門としている税理士がおすすめです。

税理士の業務範囲は広く、税理士によって得意分野が異なります。例えば、主な顧客が法人の場合は、法人税をメインに取り扱っています。

相続人が複数いると、遺産分割で揉めるケースも多いです。

相続税の対応に慣れていない税理士では、手続きに時間がかかり、更に長期化する可能性があります。

相続税関連の書籍を執筆しているかなどを参考にし、相続税に精通した税理士に依頼すると良いでしょう。

コツ2:相続税の申告実績

相続税の申告実績が豊富な税理士を選びましょう。

コツ1でも触れましたが、税理士の専門分野は様々で、中には相続税に詳しくない人もいます。

適正な相続税評価をしてもらうためにも、申告実績の多い税理士が良いでしょう。

コツ3:弁護士や司法書士との提携

弁護士や司法書士、行政書士などと提携している税理士を選びましょう。

相続の際は、相続税評価以外にも多くの手続きが必要です。他の専門家と提携している税理士なら、手続きがスムーズに進みます。

税理士選びの3つのコツをご紹介しました。重要なポイントをまとめたので、改めて確認してみましょう。

・相続税評価は、相続税専門の税理士がおすすめ
・相続税に慣れていない税理士の場合、手続きに時間が掛かる
・相続税の申告実績をチェックする
・弁護士や司法書士などの専門家と提携している税理士を選ぶ