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任意売却とは、住宅を購入したものの、住宅ローンの支払いが不可能になった場合に金融機関等の合意を得た上で借主が貸主に売却を申し出る制度です。

住宅の売買には、一般売却・強制競売・任意売却が一般的ですが、住宅ローンを組んだ場合には金融機関等が関わっており、お金を借りたまま住宅を売却することはできないのです。

通常、住宅ローンの支払いができない場合には、競売にかけられ、住宅を失うだけでなく、自動車等の差し押さえを受けます。

この場合、精神的ダメージも大きいです。

この競売を避けることのできる解決策が任意売却です。

任意売却5つのメリットを徹底解説

5つのメリット

任意売却のメリットは、大きく分けて5つあります。

①自分の希望を反映させさせた売却ができる
②競売よりも一般不動産取引価格に近い金額で売却できる
③裁判所の差し押さえ等がなく、近隣住民に知られない
④住宅売却にかかる諸経費等の資金が必要ない
⑤残った住宅ローンの残債を分割支払いできる

メリット①:自分の希望を反映させさせた売却ができる

債権者との話し合いで合意が得られれば、売却価格・条件等、自分の希望を反映させることができます。

競売の場合、すべて強制的に行われてしまいます。

メリット②:競売よりも一般不動産取引価格に近い金額で売却できる

競売の場合、任意売却で売るよりもかなり低い価格設定にされる場合がほとんどです。

ですが、任意売却の場合、一般的な不動産評価に近い価格で売却できる可能性が高いです。

メリット③:裁判所の差し押さえ等がなく、近隣住民に知られない

競売になると競売物件として情報公開されてしまいます。

差し押さえが行われますので、近隣住民に知れ渡る可能性があります。

噂は広まりますので、心理的に追い込まれます。

メリット④:住宅売却にかかる諸経費等の資金が必要ない

売却にかかる諸経費は住宅売却の金額から差し引かれます。

そのため、持ち出し費用が必要ありません。

メリット⑤:残った住宅ローンの残債を分割支払いできる

競売の場合は一括返済を求められます。

それに対し、任意売却の場合は、債権者と話し合いの上で無理のない金額のローンにすることができます。

住宅ローンを数ヶ月滞納してしまうと、やがて競売になってしまいます。

競売はデメリットが多いです。その時に落ち着いて、任意売却の専門家に相談しましょう。

今の生活が持続できるなら問題ありません。ですがなんらかのトラブルで住宅ローンが支払えなくなることが、将来あるかもしれません。

そのときの対処方法の1つとして覚えておくと、慌てずに落ち着いて対処できますね。

押さえておこう!任意売却の4つのデメリット

4つのデメリット

任意売却のデメリットは4つあります。

①債権者や連帯保証人等の同意書が必要になる
②多くの手続きが必要となる
③競売の可能性がある
④個人信用情報等に記録が残る

それぞれご案内していきます。

①債権者や連帯保証人等の同意書が必要になる

債権者や連帯保証人の同意がなければ任意売却ができません。

任意売却の4つのデメリットの中で、これが一番大きな課題です。

デメリット②:多くの手続きが必要となる

競売の場合、裁判所がすべての手続きをおこないます。

ですが、任意売却の場合は、自分でさまざまな手続きを行う必要があります。

デメリット③:競売の可能性がある

任意売却の手続きをしていても、競売申し立てがあれば、裁判所が手続きを進めてしまいます。

時間が遅くなると競売になってしまう可能性があります。

デメリット④:個人信用情報等に記録が残る

具体的には、次のようなことができなくなります。

・新たなクレジットカードを作れない
・新たなローンを組むことができない

現金だけで対処しないといけないので大変です。

この手続きが欠かせない!任意売却の3つの流れ

3つの流れ

次の3つの流れがあります。

流れ1 : 債権者から支払いの催促が来る
流れ2 : 期限の利益喪失予告書が届く
流れ3 : 任意売却専門の不動産会社を探す

それぞれ見ていきます。

流れ1 : 債権者から支払いの催促が来る

住宅ローンの支払いができなくなり、3ヶ月滞納すると支払い催促の連絡・通知が来るようになます。

このあたりでパニックになっていることがあります。

とにかく落ち着くようにしましょう。

流れ2 : 期限の利益喪失予告書が届く

住宅ローンを6ヶ月滞納すると、債権者から期限の利益喪失予告書が届きます。

この通知により、任意売却の手続きを始めることができるようになります。

なにもせずに放置した場合、強制的に競売手続きが開始されてしまいます。

そうなる前に、早めに任意売却等の相談を進めておきます。

流れ3 : 任意売却専門の不動産会社を探す

任意売却には専門の知識が必要です。

素人では難しいので、任意売却の実績がある不動産会社に任せる必要があります。

任意売却するなら急げ!任売が可能な期間は〇ヶ月

任売が可能な期間

任意売却を完了するには期間があります。

住宅ローンの支払いが滞納して6ヶ月目に届く期限の利益喪失通知。

これが届いてから約2ヶ月で競売開始決定通知が届きます。

そしてその4ヶ月後には期間入札通知が届きます。

この通知が届くと任意売却はできなくなってしまいます。

つまり、期限の利益喪失届の通知から期間入札通知が届くまでの期間が、任意売却ができる期間です。

この半年間が大切です。

任意売却の残債(ざんさい)の返済方法は?

返済方法

任意売却後、住宅売却金が住宅ローン支払い額を上回る場合は、住宅ローンの完済できます。

これをアンダーローンといいます。

逆にオーバーローンの場合、住宅売却ができてもローンの支払いが残ったままとなってしまいます。

残債ですね。

この場合、ローンの残債を計算し、月々の返済契約を新たに結ぶことができます。

債権者との話し合いで無理のない返済計画を立てるようにします。

任意売却したても住み続けられる!ってホント?

住み続けられる

任意売却を行った場合、一般的には引っ越しをすることになります。

新たな住居での生活を始める準備が必要です。

それまでの短期間であれば、話し合いをすることで、住むことができることがあります。

さらに、任意売却により、住宅を購入した買主との話し合いで賃貸契約を結べる場合、借主として住めることがあります。

このリースバックと呼ばれる制度を利用すれば、そこに住み続けることができるようになります。

任意売却をするには、金融や不動産についての専門的な知識と経験、各社との交渉力が必要な仕事なので、素人は専門機関に任せるようにしましょう。